Verkehrswertgutachten gemäß 194 BauGB

Es gibt viele Gründe für die professionelle Bewertung einer Liegenschaft:

• Preisfindung im Vorfeld eines Objektverkaufs
• Festlegung des Beleihungswerts zur Finanzierung einer Immobilie
• steuerliche Optimierung
• Bedarf nach Ermittlung des Zugewinnausgleichs bei Ehescheidungen
• Vermögensaufteilungen

Die Verkehrswertermittlung in Deutschland wird im wesentlichen durch die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) genannten Verfahren getragen. Unsere Gutachten beruhen auf dieser Anwendung der nach §194 BauGB zugelassenen Bewertungsmethoden. In § 8 Abs. 1 Satz 1 der ImmoWertV werden drei Verfahren genannt sowie das Verfahren zur Bodenwertermittlung unter § 16.

Vergleichswertverfahren       -     Ertragswertverfahren         -       Sachwertverfahren

Als Makler verfügen wir zudem über profunde Marktkenntnisse und kennen die erzielbaren Marktpreise. Somit sind wir in der Lage, die durch die Bewertungsverfahren rechnerisch ermittelten Preise vor dem Hintergrund tatsächlich erzielter Kaufpreise zu überprüfen und bei Bedarf sinnvoll anzupassen.

Vergleichswertverfahren § 15 ImmoWertV

Das Vergleichswertverfahren liefert bei entsprechendem Vergleichsmaterial die zuverlässigsten Werte. Es kann jedoch nur angewandt werden, wenn eine ausreichende Anzahl Vergleichswerte von Objekten zur Verfügung steht, welche hinsichtlich Grundstücksgröße, Baualter, Größe und Ausstattung mit dem zu begutachtenden Objekt vergleichbar sind.  Dieses Verfahren scheidet meistens mangels möglicher Vergleichsobjekte aus. 
Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken in erster Linie nur bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert.

Im Wesentlichen findet das Vergleichswertverfahren bei der Bodenwertermittlung Anwendung.

Eine Vergleichbarkeit ist auch gegeben, wenn sie mit Hilfe von Vergleichsfaktoren nach § 13 ImmoWertV für bebaute Grundstücke aufgezeigt werden kann.

Ertragswertverfahren § 17 bis 20 ImmoWertV

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht. Es wird als Methode für Miet- und Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken angewandt. 

Sachwertverfahren § 21 bis 23 ImmoWertV

Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es für die Werteinschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind. Dies gilt überwiegend bei individuell gestalteten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind. Das Sachwertverfahren kann auch zur Abstützung der Wertermittlung von Neubauten die als Ertragswertobjekte gelten in Betracht kommen. Weiterhin kann das Sachwertverfahren auch bei älteren instandsetzungsbedürftigen Objekten, die eines hohen Kosteneinsatzes bedürfen, zur Anwendung kommen, wenn das Sachwertverfahren zu einem Restwert führt, um den sich die Aufwendungen für eine  Neubebauung des Grundstücks vermindern.